Foi publicado o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, que estabelece os prazos para o início da obrigatoriedade de emissão de documentos fiscais eletrônicos relacionados à Reforma Tributária, especialmente ao Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e à Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

Entre as principais mudanças, destaca-se que, a partir de 1º de dezembro de 2026, determinadas operações realizadas por plataformas digitais, condomínios e locadores de imóveis deverão ser documentadas por meio da Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e), observadas as condições legais aplicáveis. 

O Ato estabelece prazos para os documentos fiscais, conforme demonstrado abaixo:

Atenção: Para os contribuintes optantes pelo Simples Nacional, o Ato prevê o início das obrigações nele estabelecidas em 1º de janeiro de 2027. A emissão de documento fiscal, por si só, não significa que haverá cobrança imediata de novos tributos, pois 2026 possui regras específicas de transição.

Diante dessas alterações, destacamos os principais impactos para (i) plataformas digitais, (ii) condomínios e (iii) locadores de imóveis.

1. PLATAFORMAS DIGITAIS

A partir de 1º de dezembro de 2026, as operações de serviços realizadas por plataformas digitais e as intermediadas nas hipóteses previstas em lei deverão observar a obrigatoriedade de emissão da NFS-e. A regra alcança plataformas que atuam na intermediação de operações pela internet e controlam etapas relevantes da negociação, como cobrança, pagamento ou condições comerciais, inclusive aquelas estabelecidas no exterior. Dependendo das características da atividade, poderão estar abrangidos marketplaces, aplicativos de transporte, hospedagem e intermediação de serviços.

Além das obrigações fiscais relativas aos serviços que prestam diretamente, as plataformas digitais poderão ser responsabilizadas pelo recolhimento do IBS e da CBS sobre operações realizadas por terceiros. Essa responsabilidade dependerá das condições previstas na Lei Complementar nº 214/2025, especialmente quando o fornecedor estiver no exterior ou quando houver descumprimento de determinadas obrigações fiscais por fornecedores estabelecidos no Brasil. Portanto, a plataforma não será automaticamente responsável pelos tributos de todas as operações intermediadas.

Na prática, as empresas deverão adequar seus sistemas e procedimentos fiscais, garantindo a identificação dos fornecedores, o correto registro das operações e a emissão dos documentos fiscais exigidos. A medida exige atenção especial para diferenciar os serviços prestados pela própria plataforma daqueles realizados pelos vendedores ou prestadores cadastrados, evitando erros de faturamento e possíveis responsabilizações tributárias.

2. TAXAS CONDOMINIAIS

A partir de 1º de dezembro de 2026, o Ato Conjunto prevê a emissão de NFS-e para as taxas e demais receitas condominiais, observadas as condições aplicáveis. Entretanto, isso não significa que todas as taxas de condomínio passarão a ser tributadas pelo IBS e pela CBS. Conforme o art. 26 da Lei Complementar nº 214/2025, o condomínio edilício, em regra, não é contribuinte desses tributos. 

Caso opte pelo regime regular, haverá incidência sobre as taxas e demais valores cobrados de condôminos e terceiros. Se não optar, mas as contribuições dos condôminos representarem menos de 80% da receita total, determinadas operações com bens e serviços também poderão ser tributadas. Assim, cada condomínio deverá avaliar suas receitas e seu enquadramento fiscal para verificar as obrigações efetivamente aplicáveis, sem presumir a tributação automática das taxas condominiais.

3. LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

A Reforma Tributária estabelece a incidência do IBS e da CBS sobre as receitas de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, inclusive residenciais e comerciais. Entretanto, a tributação dependerá do enquadramento do locador, seja pessoa física ou jurídica. 

Além disso, a partir de 1º de dezembro de 2026, as operações abrangidas deverão observar a obrigatoriedade de emissão da NFS-e. É importante destacar que a exigência de nota fiscal não significa que todos os proprietários passarão automaticamente a pagar os novos tributos.

Para pessoas físicas, a incidência do IBS e da CBS dependerá dos critérios previstos no art. 251 da Lei Complementar nº 214/2025. Como regra, será considerado contribuinte quem, no ano anterior, tiver recebido mais de R$ 240 mil em receitas de locação E realizado essas operações com mais de três imóveis distintos, simultaneamente. 

A lei também prevê enquadramento no próprio ano quando a receita superar em 20% o limite legal, originalmente equivalente a R$ 288 mil. Os limites monetários estão sujeitos à atualização pelo IPCA, devendo ser considerados os valores vigentes. Assim, nem todo proprietário que recebe aluguel estará sujeito ao IBS e à CBS, permanecendo a incidência normal do Imposto de Renda.

Para pessoas jurídicas, como imobiliárias, administradoras de patrimônio e holdings patrimoniais, as operações de locação abrangidas pelo regime regular passarão a se submeter ao IBS e à CBS, independentemente dos limites de receita e quantidade de imóveis aplicáveis às pessoas físicas. 

A mudança poderá aumentar a carga tributária e exigir adaptações no controle das receitas, na emissão de notas fiscais e na apuração dos tributos. Por outro lado, o novo regime poderá permitir o aproveitamento de créditos tributários sobre determinadas despesas vinculadas à atividade, observadas as condições legais e o regime tributário adotado.

Para reduzir os impactos da nova tributação, a Lei Complementar nº 214/2025 prevê uma redução de 70% das alíquotas gerais do IBS e da CBS nas operações de locação de imóveis. 

Por exemplo, caso a alíquota conjunta seja de 26,5%, a tributação efetiva corresponderá a aproximadamente 7,95%, antes de eventuais redutores e créditos. Nas locações residenciais, também está previsto um redutor social de R$ 600,00 por imóvel, por mês, sujeito à atualização monetária, que poderá ser descontado da base de cálculo. 

Em regra, a base tributável corresponde ao valor do aluguel e demais valores relacionados à operação, excluídos os tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel, como o IPTU, e as despesas condominiais, conforme a legislação.

Para contratos de locação firmados até 16 de janeiro de 2025, a legislação também permite, desde que cumpridos os requisitos legais, a opção por um regime especial de tributação à alíquota de 3,65% sobre a receita bruta recebida, sem aproveitamento dos créditos vinculados ao imóvel e sem utilização do redutor social. 

Nos contratos comerciais, a opção poderá valer pelo prazo original do contrato, desde que a data seja comprovada por firma reconhecida ou assinatura eletrônica e o contrato tenha sido registrado até 31 de dezembro de 2025 ou disponibilizado à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS na forma regulamentada. 

Nos contratos residenciais, o benefício será válido até o fim do prazo original ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro, mediante comprovação da data contratual nos termos legais. Conforme o Decreto nº 12.955/2026, a opção poderá ser formalizada pela emissão do primeiro documento fiscal com a tributação do regime especial, sendo irretratável durante sua aplicação.

Diante dessas alterações, recomenda-se que pessoas físicas e jurídicas revisem seus contratos de locação, identifiquem seu enquadramento tributário e verifiquem a possibilidade de adesão ao regime especial, além de adequar seus procedimentos de faturamento e emissão de documentos fiscais. Essas providências são fundamentais para evitar recolhimentos indevidos, identificar benefícios legalmente disponíveis e garantir o cumprimento das novas exigências da Reforma Tributária.